Comment vendre et acheter un terrain ?
Souvent on entend des gens se plaindre d’avoir « mal acheté » un terrain ou quelqu’un d’autre veut s’en approprier manu militari. Le problème foncier en Haïti est un fait et les autorités le reconnaissent. Avec Me Patrick Laurent, ce numéro de Parenthèse Juridique planche sur le dossier.
Le Nouvelliste : Qu’est-ce que la propriété?
Me Patrick Laurent : La propriété désigne un droit qui s’exerce sur un bien meuble ou immeuble. L’article 448 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse point un usage prohibé par les lois ou par les règlements.» Le bien, objet de la propriété, peut être matériel (meuble ou immeuble) ou immatériel (propriété intellectuelle).
Le Nouvelliste : Quelle est la différence entre bien meuble et bien immeuble ?
Me Patrick Laurent : l’article 438 du code civil dispose : « les biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi ».
Biens meubles par nature : qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre, soit qu’il se meuvent par eux-mêmes, comme les animaux, soit qu’il ne puissent changer de place que par l’effet d’une force étrangère, comme les choses inanimées ( table, chaise, tableau, etc.).
Biens meubles par détermination de la loi : Les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d’industrie.
Les biens immeubles : les fonds de terre et les maisons sont immeubles par leur nature. Toutes productions de la terre non encore recueillies sont immeubles. Des qu’elles sont coupées, détachées ou enlevées, elles deviennent meubles, article 427 code civil.
Le Nouvelliste : Quelle différence existe-t-il entre possesseur et propriétaire ?
Me Patrick Laurent : Au terme de l’article 1996 du code civil, la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. Exemple un locataire est en possession de la chose louée, il a un droit d’usage. La possession est une situation de fait. Ainsi donc le locataire est en possession de la chose louée mais il n’est pas le propriétaire, le maître.
Cependant, le propriétaire peut être aussi en possession de son bien. Exemple, au lieu de louer sa maison, il y habite. Au fait, le propriétaire a le droit d’utiliser son bien (usus), de jouir de son bien, d’en tirer des fruits,de mettre sa maison en location (fructus), il peut disposer du bien, le vendre, faire une donation ou de détruire (abusus).
Le Nouvelliste : Comment devient-on propriétaire d’un bien?
Me Patrick Laurent : On peut devenir propriétaire d’un bien par la succession. On hérite d’un parent décédé, la maison de la mère décédée est dévolue à sa fille à titre d’exemple.
On peut devenir propriétaire par la donation : Jacques décide de donner sa maison à Pierre. Donc Pierre est devenu propriétaire par donation. On peut devenir propriétaire par testament. Joseph, avant de mourir, a rédigé son testament dans lequel il indique que sa maison se trouvant à Puits-Blain sera à Jacqueline à sa mort.
A la mort de Jacques, en ouvrant le testament, Jacqueline constate que le défunt lui a laissé la maison de Puits-Blain. Donc, elle est devenue propriétaire par testament ;
on peut devenir propriétaire par acquisition, on achète un bien, on paie le prix convenu et on vous remet le bien.
Le Nouvelliste : En cas de litige sur une propriété, quelles sont les démarches légales que doit entreprendre le propriétaire pour récupérer sa propriété ?
Me Patrick Laurent : Tout dépend de la nature du litige. Prenons quelques exemples simplement à titre indicatif. On a une propriété, quelqu’un tente de réaliser une opération d’arpentage dessus, on peut s’opposer à ladite opération; l’opposition sera vidée devant le juge de paix du lieu où est située la propriété; on a une propriété, quelqu’un essaie de construire dessus, on peut faire venir un juge de paix pour constater cela et introduire une action en trouble possessoire au tribunal de paix.
Quelqu’un a eu le temps de construire sur votre terrain en votre absence, vous pouvez introduire une action contre lui en revendication de droit de propriété pour obtenir la confirmation de votre droit, le déguerpissement de l’individu ainsi que la démolition de toute construction par lui érigée illégalement devant le tribunal de première instance se trouvant dans la juridiction du bien.
Le Nouvelliste : Qui peut vendre ou modifier un bien ?
Me Patrick Laurent : Seul le propriétaire d’un bien peut le vendre ou le modifier. Il peut aussi donner mandat spécial à quelqu’un pour le faire. Le mandat pour vendre doit être exprès et écrit, jamais verbal.
Le Nouvelliste : Héritier et propriétaire, quelle différence? Qui des deux peut vendre un terrain légalement ?
Me Patrick Laurent : Un héritier est quelqu’un qui est devenu propriétaire par la succession. Le propriétaire est celui qui a un droit réel absolu sur un bien. C’est-à-dire le droit d’user, de tirer des fruits du bien et d’en disposer. Un héritier peut vendre son bien, cependant s’il existe d’autres héritiers il ne peut pas vendre seul.
Seul l’ensemble des héritiers peut vendre, ou bien s’il a reçu mandat des autres pour vendre. Il faut préciser que dans ce cas il s’agit d’un bien indivis ( non encore partagé). Cependant, si le partage de la succession a eu lieu préalablement, chaque héritier peut vendre seul la portion qui lui revient de droit.
Le Nouvelliste : Quel est le rôle d’un notaire dans la vente d’un terrain?
Me Patrick Laurent : Dans le cadre de la vente, le notaire vérifie l’authenticité juridique du terrain (titre de propriété, plan et procès-verbal d’arpentage, l’état civil des parties (vendeur, acheteur), s’ils sont mariés, divorcés ou célibataires ; vérifie la qualité du vendeur, est-ce qu’il est propriétaire ou copropriétaire, mandataire du terrain qu’il souhaite vendre ; s’assurer que le bien est libre de toute charge, par exemple, s’assurer que le terrain n’est pas grevé d’hypothèque.
Le Nouvelliste : Peut-on toujours lui faire confiance?
Me Patrick Laurent : Le notaire est investi de la confiance juridique, un acte dressé par lui est authentique et cru jusqu’à inscription de faux (action judiciaire intentée, par voie principale ou incidente dirigée contre un acte authentique et visant à démontrer qu’il a été altéré, modifié, complété par de fausses indications ou même fabriqué). En termes clairs, ce que le notaire relate dans son acte est réputé vrai au regard de la loi, jusqu’à ce qu’on introduise une action en faux et qu’à la suite de l’instruction criminelle, le jugement qui s’en est suivi révèle qu’il est effectivement faux. Partant du pouvoir conféré par la loi, le notaire devrait être digne de confiance; cependant on peut trouver certains qui ont failli à leur mission, ceci est une réalité qu’on pourrait retrouver d’ailleurs dans toutes les professions.
Le Nouvelliste : Le notaire, assure-t-il une vente sans conflit?
Me Patrick Laurent : Selon toute vraisemblance, le notaire, en respectant scrupuleusement la loi régissant sa profession, s’assurant de la faisabilité d’une transaction, pourrait assurer une vente sans conflit. Sous réserve d’être trompé de bonne foi par les parties ou l’une d’entre elles.
Bonsoir maître, j’ai lu avec attention votre article qui m’intéresse beaucoup car je viens d’être victime d’un deguerpissement st je ne sais quoi faire? J’ai acheté une parcelle de terrain entre les mains d’une personne depuis environ 5 ans, j’ai construit ma maison et j y habite, un bon matin juge de paix, huissier, agent de la PNH viennent me deguerpir, demoli ma maison, je ne savais pas que le terrain était litigieux. En me rendant au tribunal, on m’a fait savoir que le vendeur était en conflit avec une autre personne qui prétend que ses parents avaient déjà acheté le terrain et qu’un jugement en cours d’appel ordonne le deguerpissement de tous occupants, aide moi svp?