Qu’est-ce que la copropriété ?
Un terrain, ou un groupe d’immeubles peut avoir plusieurs propriétaires. La législation haïtienne fixe les responsabilités, les droits et les devoirs de chaque partie. Avec Me Patrick Laurent, ce numéro de Parenthèse juridique fait le point.
Le Nouvelliste : Qu’est-ce que la copropriété ?
Me Patrick Laurent : La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
- Parties privatives : ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.
- Parties communes : elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d’équipement commun, gaines, locaux des services communs, passage.
- Quote-part : valeur d’un lot calculée en fonction notamment de sa situation et de sa superficie, permettant de déterminer le pouvoir de vote de chaque lot au sein de la copropriété et servant de base pour calculer les charges de copropriété.
Par défaut, la quote-part des parties communes d’un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l’ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété. Ces quotes-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes.
Le Nouvelliste : Comment la loi haïtienne définit- elle la copropriété ?
Me Patrick Laurent : La loi du 13 août 1984 (mais dans le Code civil annoté par Me Patrick Pierre Louis, il est indiqué loi du 29 octobre 1984) organisant le régime de la copropriété, Moniteur no 82 du 26 novembre 1984, en son article 1 dispose : « Les dispositions de la présente loi régissent tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie en plusieurs personnes par lot comprenant chacune une partie privative et une quote-part des parties communes ».
Le Nouvelliste : Quid de la propriété indivise ?
Me Patrick Laurent : La propriété indivise peut s’agir d’une portion de terre non bâtie ou fonds et bâtisse laissée par une personne décédée dont les héritiers n’ont pas encore réalisé le partage ; un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à un ensemble de personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres.
Le Nouvelliste : Comment est administrée la copropriété ?
Me Patrick Laurent : Chacun des propriétaires, disons mieux des copropriétaires, est responsable de l’entretien et de la conservation de sa partie privative. Il contribue à toutes les charges communes de l’immeuble. L’ensemble des copropriétaires forme l’assemblée générale, communément appelée syndicat et nomme en leur sein un comité devant gérer la copropriété, notamment un syndic.
Le Nouvelliste : Quel est le rôle du syndic en matière de copropriété ?
Me Patrick Laurent : Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété et de l’administration des parties communes d’une copropriété.
Le syndicat de copropriété est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Le syndic de copropriété est donc responsable de la bonne gestion de l’immeuble avec l’assistance et le contrôle du conseil syndical, constitué par un groupe de copropriétaires élu pour cette tâche.
L’article 18 de l’arrêté d’application de la loi sur le régime de la copropriété dispose : «Dans tout syndicat de copropriétaires, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. L’assemblée générale est convoquée par le syndic selon le quorum prévu par les règlements de copropriété.
Le syndicat de copropriétaires est constitué par l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, tout nouveau copropriétaire est d’emblée membre du syndicat.
Le Nouvelliste : Donnez quelques exemples de copropriété.
Me Patrick Laurent : Aux Etats-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums », y compris en français (souvent abrégé en « condo »). En Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata »; enfin, c’est le terme « commonhold » qui est usité au Royaume-Uni.
En Haïti, on ne relève pas de nom particulier mais le groupe d’immeubles qu’on pourrait assimiler au régime de la copropriété, sous réserve d’être contesté, est selon toute vraisemblance celui de Belvil, de Village Théodat, de Tecina…