Les loyers : droits, devoirs, limites et recours
« Toute augmentation des loyers est interdite même en cas de changement de locataire », selon la loi. Aussi, en cas de non-paiement de loyer, le propriétaire peut introduire une action en déguerpissement contre le locataire. Parenthèse juridique et Me Patrick Laurent se prononcent à la lumière de la loi.
Le Nouvelliste : C’est quoi un contrat de bail?
Me Patrick Laurent : Le bail est un contrat de louage. Il y a deux sortes de contrats de louage : celui des choses et celui d’ouvrage. Le louage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage soit à faire jouir l’autre d’une chose, soit à lui procurer ses services ou son industrie, temporairement et moyennant un certain prix.
L’article 1483 du code civil définit trois types de bail :
- bail à loyer : louage des maisons et celui des meubles ; Bail à ferme : celui des biens ruraux ;
- bail à cheptel : celui des animaux, dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Le bail peut être fait par écrit ou verbal.
Le Nouvelliste : Sur quelle base doit-on calculer le prix des loyers ?
Me Patrick Laurent : Aux termes de la loi du 14 septembre 1947, Le Moniteur no 83 du 22 septembre 1947, plus précisément en son article 5 dispose : « Le prix des loyers de tout immeuble destiné à l’habitation, au commerce ou à une industrie quelconque qui sera mise en location, ne dépassera pas un pour cent(1%) du montant du prix de la valeur réelle de l’immeuble mis en location. » La loi du 19 juillet 1961 a prévu une déduction de 25%. Ainsi donc le prix d’un immeuble mis en location devrait être 1% de la valeur de l’immeuble avec une déduction de 25 %.
Exemple : le prix de location d’un immeuble dont la valeur réelle est de 200 000 gourdes devrait être calculé comme suit : 1% de 200 000 moins 25 %
1% de 200 000 = 2 000 déduction de 25% = 500 gourdes
Le montant des loyers 2000 – 500 = 1500 gourdes
Pour un immeuble dont la valeur est de 200 000 gourdes, sa valeur locative est de 1500 gourdes.
La loi du 19 juillet 1961 en son article 4 précise : « Le loyer mensuel de tout immeuble doit être identique au montant servi de base au paiement de l’impôt locatif. »
Le Nouvelliste : Peut-on augmenter le prix des loyers ?
Me Patrick Laurent : La loi du 19 juillet 1961 édictant des mesures de protection en faveur des économiquement faibles quant au coût des loyers en son article 4 « Toute augmentation des loyers est interdite même en cas de changement de locataire ». Ainsi donc, un propriétaire n’aurait pas dû augmenter les loyers.
Cependant, en dehors des grosses réparations et de toutes celles reconnues nécessaires, conformément aux dispositifs des articles 496, 2e alinéa et 1941 du code civil, le propriétaire, par suite du désir exprimé par le locataire selon sa demande écrite, a fait aux lieux loués des améliorations appréciables susceptibles d’augmenter le logement ou l’aise du locataire et que celui-ci estime justifiée une augmentation des loyers, le cas sera soumis par le propriétaire et le locataire au département de l’Economie nationale, lequel à bref délai, fixera, s’il y a lieu, un nouveau prix de location.
Le Nouvelliste : Que peut faire un propriétaire (bailleur) s’il veut résilier un contrat de loyer ?
Me Patrick Laurent : S’agissant d’un contrat à durée indéterminée, le propriétaire qui désire mettre un terme au contrat de loyer doit donner au locataire un congé de 2 à 4 ans s’il s’agit d’un immeuble résidentiel, le congé sera de 3 à 5 ans s’il s’agit d’un immeuble commercial, le congé doit être validé par le juge de paix du lieu où se trouve l’immeuble donné en location.
Il importe de noter que la faculté d’introduire une action en congé location appartient tant au proprietaire qu’au locataire ;
Toutefois, le tribunal pourrait déclarer l’action en congé de location introduite par le propriétaire irrecevable s’il est établi par le locataire par tous les moyens de preuve, même par présomption que l’action a été intentée par suite de son refus d’accepter une augmentation du prix des loyers, article 6 de la loi du 14 septembre 1947 interdisant toute augmentation de loyers, Le Moniteur no 83 du 22 septembre 1947.
Le Nouvelliste : Quels recours à un locataire si un propriétaire viole la loi sur les loyers ?
Me Patrick Laurent : L’article 7 de la loi du 21 juillet sur les loyers précise: « Le propriétaire ou son représentant qui n’aura pas observé les dispositions de la présente loi sera passible d’une amende de cinquante mille (50 000) gourdes ou d’un emprisonnement de cinq jours à trois mois à prononcer par le tribunal correctionnel. En cas de récidive, la peine sera doublée.
Le Nouvelliste : Quels recours a un propriétaire si le locataire ne paie pas ses loyers ou son contrat est arrivé à expiration ?
Me Patrick Laurent : En cas de non-paiement de loyer, le propriétaire peut introduire une action en déguerpissement pour non-paiement de loyer avec résiliation de bail. Si le bail est expiré, le propriétaire peut introduire une action en expulsion des lieux contre le locataire.
Le Nouvelliste : C’est quoi l’impôt locatif et sur quelle base un propriétaire doit payer l’impôt locatif ?
Me Patrick Laurent : L’article 1 du décret du 5 avril 1979, Le Moniteur no 32 du 19 avril 1979, se lit ainsi : « La contribution foncière des propriétés bâties est un impôt réel communal basé sur la valeur locative de tout immeuble. » La valeur locative est le prix auquel l’immeuble est loué ou celui auquel il peut être loué; suivant la valeur de l’immeuble, le propriétaire a un certain pourcentage à payer à titre d’impôt locatif au terme de l’article 2 du susdit décret, toutefois au-dessus de 21 600 gourdes, le montant de l’impôt locatif est de 15% plus une taxe additionnelle de 10% sur le montant principal de la contribution foncière des propriétés bâties.